炒股配资178论坛网 美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（20）

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李云亮说业主物权（续57）

美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（20）

文/李云亮

《物权法》“业主的建筑物区分所有权”逻辑方向错了。错在哪儿？错在，本是一个相对所有权，被定位成一个绝对所有权，这极大缩小了业主登记的权利边界。业主登记，只是一个几乎没有物质内容的单元空间了。

建筑物区分所有，综合业主应有的全部权利，如果一定要用“建筑物区分所有权”这个概念，它是一种相对所有权，亦称受限制的所有权（Limiting ownership），它只能存在于欧陆物权法共有关系之中，是一种特殊的按份共有。分析这种特殊的按份共有，向左则复杂，向右则简单。

复杂在于，拆开看建筑物区分所有，既有专有部分，又有共有部分。专有部分和共有部分，法理互斥。主流物权法学家认准了给业主登记以“占有、使用、收益、处分”自物权（所有权）绝对功能，只好将建筑物区分所有于物理上层层剥皮，剩下单元空间自物权（所有权）成为一个绝对所有权，也几乎没有物质内容了。

简单在于，整体看建筑物区分所有：共有中涵专有。建筑物区分所有的专有部分，是整体为共有，共有中含特别专有，是共有中特别的非共有部分。用加拿大《魁北克民法典》立法语言表示，即，建筑物区分所有之专有部分是共有中的单元（fractions of co-ownership）。（注）总而言之，完整的建筑物区分所有，实质是建筑物区分共有。区分所有权是一种按份所有权，是一种共有权。

难怪孙宪忠教授1997年评价公寓式住宅当事人的权利时，脱口而出：“公寓式住宅所有权……我国的学者称之为建筑物的区分共有权或者建筑物的区分所有权。”孙教授所言“建筑物的区分共有权”是他的第一感觉。中肯，确切。（孙宪忠：《当代不动产法评述(十)》，载《中国土地》1997年第1期第40页）

注：

《Civil Code ofQuebec》“BOOK  FOUR  PROPERTY ; TITLE  THREE MODALITIES OFOWNERSHIP; CHAPTER III DIVIDEDCO-OWNERSHIP OF IMMOVABLES；DIVISION II  FRACTIONS OF CO-OWNERSHIP”——《魁北克民法典》“第四编 财产；第三题 所有权特别形式；第三章 不动产区分共有权；第二节 共有中的单元”。

在商务印书馆2002年1月版《牛津高阶英汉双解词典（第四版增补本）》中：“fraction /n 1、（某物的）小部分，一点儿，少许，片断；2、分数，小数”。本文对（第二节标题）Fractions of co-ownership，直译可以是“共有的份额”。但在现实生活中，该份额指定个人所有，份额中有特定空间提供给业主入住，因此，本文意译为“共有中的单元”。

2005年10月，中国人民大学出版社出版，孙建江、郭站红、朱亚芬合作译著的《魁北克民法典》（ISBN：9787300069340），将fractionsof co-ownership译为“共有的单元”。其中文意思，单元被共有，该立法意思就不准确了。为此，我曾在2007年3月与译者之一的孙建江先生E-mail通信往来，说明此事。

孙建江先生回信：“李先生：您好！

　　前段时间，通过肖俊收到您的信件，我也通过肖俊将我的意见反馈给您。经仔细校读了法文本和英文本，认为您的意见是有道理的，加"中的"挺好的，是一种好的处理方法。我还想到了另外一种处理方法，那就是"区分共有的单元"，其实第二节中的共有就是区分共有。

　　感谢您的教益，在您的阅读范围之内，发现任何问题，请您指正。在我们的再版时，我一定加注或者以其它方式感谢！　祝好！

　　孙建江（20Mar 2007 08:45:21）”

（为了有利阅读及理解概念关系，本次文章短，注释长）

（未完待续）20180110炒股配资178论坛网

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